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刚需盘扎堆入市再闹"天宫" 下半年或进入"静默期"
稿件来源:人民网  发布时间:2014-02-21 15:08:10

  新年伊始,大兴天宫院区域将形成供应小高潮,多个刚需项目都在积极取证,摩拳擦掌准备入市。 新京报记者 李冬 摄

  上周,保利首开熙悦春天的率先入市,正式拉开了天宫院区域内项目扎堆放量的序幕,一时间多个项目纷纷取证,陆续进场。值得注意的是,在这轮供应小高潮过去之后,天宫院区域将会进入间歇性休眠期。

  刚需项目集中放量

  距离刚需盘扎堆的天宫院区域内上一次的规模放量,时隔将近半年。而上周,保利首开熙悦春天率先打破沉寂,主力户型70-90平米的两居、三居,开盘当天推出的528套房源吸引了910人参与摇号,虽与年前参与该项目排号的1500组客户量形成差异,但仍然实现当天即“日光”。

  与此同时,区域内包括中国水电云立方、鑫苑鑫都汇、金融街融汇、住总万科橙等项目在内,都在积极取证,争取开盘时间。

  “区域里的项目早已经具备开盘条件,但是由于受到调控政策的影响,去年10月以后,普通住宅项目就基本停滞下来。”上述某项目负责人如是说。据记者了解,在地铁4号线生物医药基地和天宫院两站,密布了包括保利、首开、龙湖、金融街等近10个项目,天宫院区域一举成为京城楼市炙手可热的刚需板块。但自去年下半年以来,由于政府对预售审批的严格限制,区域内众多项目均无法如期入市,开盘日期一再延后。针对年后区域集中供应的态势,有企业负责人表示,区域内项目拿地时间和施工进度相差无几,因此只要取证限制放开,扎堆开盘也属正常现象。

  与此前区域内动辄“一套房数人抢”的情况相比,目前供不应求的状况也得到了缓解。已经取证的中国水电云立方将于本周末正式摇号开盘,推出的最后4栋楼共有500套房源,目前约有700、800组客户排号,供需比例仅为1:2。“能够买到房子的几率还是比较大的,由于开盘时间战线过长,实际排号客户量也出现了波动”,云立方项目相关负责人告诉记者。

  降低预期取证“快跑”成主流

  尽管保利首开熙悦春天此次以22300元/平方米的预售均价取证,比去年同区域21000元/平方米的实际销售价格,微涨了10%。但与此前区域内项目对外的普遍报价相比,这一预售均价实际上已经低了不少。

  据一位品牌房企负责人介绍,根据此前的市调情况,购房群体对于天宫院区域的接受程度在24000元/平方米左右。记者综合区域内项目在年前的报价情况,报价最高的项目单价已突破3万,最低的报价也在24000元/平方米左右。而在目前,在售项目和即将开盘项目对价格有了重新评估。记者致电多个项目售楼处获悉,对于之前24000元/平方米的报价均予以否认,并表示价格待定,将随行就市参考周边项目售价。

  事实上,在接受采访的过程中,多位项目负责人都对记者表示,无论如何争取,最后获批的价格还是大大低于此前预期。

  “项目本身体量也不算大,长期处于停滞状态对企业而言也是成本,既然能批,价格差不多,我们就想赶紧清盘撤出去了。”某项目营销负责人直言不讳,并表示,同样是六环外,该企业在其他区域的项目拿证价格可以突破3万/平方米,而在天宫院只能批2万/平方米,确实不好理解。

  另一位不愿具名的房企人士也表示,后期项目集中开盘将使得供应量陡增,加剧竞争,因此现在能取证就抓紧时间“快跑”。

  ■ 隐忧

  自住房分流刚需客群

  2014年对北京楼市格局影响最大的无疑是自住房供应,金隅汇星苑、金隅汇景苑、恒大御景湾三个自住房项目预计有超过30多万人申请。业内人士认为,比市场价低30%的7万套自住型商品房供应计划,在推高改善型住宅房价的同时,必定会加剧刚需人群的观望心态,而刚需盘扎堆的天宫院区域已经首当其冲受到了影响。

  “在客户心理上肯定有比较,会观望”,天宫院一家楼盘的营销总监告诉记者,据他们监测的区域成交数据显示,区域客群以刚需和首次置业客群为主,主力需求户型是60平方米一居、80平方米两居以及100平方米左右的三居;区域目前是2.3万元/平方米的报价。而以恒大御景湾为例,主力户型为80-90平方米,总价在200万元以内,预计售价也在2万元/平方米左右;无论是从地段、售价上都比天宫院区域更有优势。

  “自住房属于福利房,中签比率将非常低”,亚豪机构市场总监郭毅表示,一些购房者会申报自住房,同时排号商品房,等未中签再购买商品房,使得观望的时间拉长。

  但是大兴区域另一位项目营销负责人则表示,自住房政策的持续时间并不确定,只有持续稳定地供应3年以上,才能谈对市场的结构性影响,目前分析其对楼市的影响还为时过早,从他了解到的蓄客情况看,天宫院区域近期入市的商品住宅项目,“人比房多”还是主流。

  ■ 前景

  下半年或进入“静默期”

  2011年年底,龙湖时代天街高调入市,成为天宫院区域的首个商品住宅项目,该板块一炮而红,随后区域项目就如“接力赛”般地连续入市,连续两年成为北京楼市的最热板块。

  记者了解到,除了2月开盘的保利首开熙悦春天、中国水电云立方项目外,3月天宫院区域将有金融街融汇、鑫苑鑫都汇、珺悦国际等多个项目同时入市,此外住总万科橙也预计在4-5月入市。

  但经历过这轮扎堆推盘期后,业内担心,天宫院是否会陷入“静默期”;毕竟相比亦庄新城、台湖等土地热区,天宫院已久久没有激动人心的土地成交,土地“弹药”不足,楼市供应也必然陷入沉寂。

  “静默可能不会太久”,区域一位开发商表示,在大兴政府的规划中,天宫院板块还有大量的土地可以供应;但何时推出,要看政府的节奏;而保利首开熙悦春天相关负责人表示,项目还有较大体量预计后期运作。

 
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